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房租,正在令人不安地悄然上涨
加入时间:2018-09-04    来源:中国消费者报·中国消费网    作者:孙蔚

  最近,相比于曾经犹如脱缰野马般的高房价,一路飙升的高房租成为舆论的新热词。记者发现,随着暑期租房高峰期的来临,北上广深等一线城市的房租呈现季节性上涨,且涨幅比往年来势“凶猛”。有网友表示:“之前是买不起房,现在是连租也租不起了。”
  
  今年房租涨幅明显高于往年
  
  7月底8月初,生活在北京的金女士计划在草桥附近租一套两居室,当时的价格在7500元/月左右。但出差十天回来后,金女士发现,附近同一区域两居室的房租普遍上涨了1000多元。
  
  一名北大毕业生看中了北京万泉路附近一个三居室中的一间卧室,原来的房租是3000元/月,最近几天他接到中介通知,称房东又直接涨价1500元/月。
  
  记者发现,在各大高校租房交流群中,很多毕业生均反映最近北京房租涨价太快,涨幅在每月500-1500元之间,一个月之内涨价800-1000元的情况很普遍。
  
  哈佛燕京学社的研究员黄万盛老师近期也打电话给记者吐槽房租问题。前阵子他本来1.9万元/月的房租到期了,没想到房东径直要求上涨5000元/月。稍一犹豫,有中介告诉他,带看时房东又提价至2.7万元/月。“一下子月租金上涨8000元,这幅度真够任性的!”黄老师说。
  
  一名在北京富力城周边当了多年店长的中介人士对记者坦言,北京的房租平均每年都会涨价约10%,月均涨幅在200-300元之间,但今年的涨幅大大超过往年的幅度。
  
  北京的房租年年都在涨,最近涨得真有那么凶吗?看看数据怎么说。
  
  据我爱我家集团研究院统计,北京上半年租金均价为4649元/套,环比去年下半年上涨7.3%,今年6月份环比5月上涨了4.2%,同比2017年6月上涨了8%。今年6月北京住房租赁交易量环比5月增长了1%,同比2017年6月增长了3.1%。
  
  此数据并非孤例,诸葛找房的数据也体现房租在持续攀升。北京2017年3月至2018年7月房租均价一直呈现波动上升的趋势,从今年5月至7月北京房租均价由80.5元/月/平方米上涨至90.12元/月/平方米,月均涨幅约为6%。
  
  贝壳研究院数据也显示,7月北京租赁市场步入传统旺季,市场温度提升。单平方米月租金为91.5元,环比上涨2.2%。其中,顺义区和东城区租金涨幅居前,环比涨幅分别达到10.7%和10.5%。东城区某小区租金环比涨幅最高,达到36.1%;海淀区、西城区、石景山区个别小区租金环比涨幅也超过20%。
  
  除了北京,其他一二线城市情况如何?贝壳研究院统计数据显示,今年7月,长沙、南京、北京、济南、上海、广州、杭州等重点城市均呈现租金环比涨幅明显增加的现象。其中,长沙环比涨幅最高为4%,北京租金涨幅为2.5%,上海、广州增幅达1%。
  
  房租加速上涨原因何在
  
  近期房租为什么会加速上涨?在贝壳研究院院长杨现领看来,总量不足、结构失衡是造成此轮房租上涨的重要原因。以北京为例,全市房屋存量约750万套,共计约1600万间,对应于接近2200万常住人口,缺口显著;其二,北京等一线城市的租赁人口中,80%集中在20-35岁,月均收入低于1万元,60%为合租,属于高度的价格敏感型,需求主要是单间,但是市场供应是整租和大户型居多。此外,受北京大兴火灾事件影响,2017年12月北京新增挂牌房屋租金水平环比明显上涨3.2%,此后议价空间也有明显收窄。随着今年毕业季临近,5月和6月,新增挂牌房屋租金水平环比分别明显上涨3.6%和2.5%,议价空间进一步收窄,6月降至3.7%,为2017年以来最低水平。
  
  8月17日,时任我爱我爱家副总裁胡景晖突然召开电话会议,炮轰“以自如、蛋壳为代表的长租公寓运营商,为了扩大规模,以高于市场正常价格的20%-40%在争抢房源,人为抬高收房价格,这种行为严重违背市场规律,扰乱了业主的心态,吊高了业主的胃口,让业主也开始要高价”,将持续多日的房租涨价舆论推至高潮。当天北京住建委、银监、税务等部门集中约谈了自如、相寓、蛋壳等主要住房租赁企业负责人,要求不得恶性竞争推高房租。一时间,长租公寓及高房租成为社会关注的焦点。
  
  目前房屋租赁市场交易主要分成两类:一类是租户和业主直接交易的普通租赁,另外一类是长寓公寓从业主处收房,然后再租给租客,长租公寓从中赚差价。
  
  “自家房子要出租,在北京天通苑,120平方米三居,心理预期是7500元/月,随后来了自如和蛋壳两帮人,自如报价8500元给11个月,蛋壳加价到9000元,随后自如报价提高到9500元,蛋壳急了,说总比自如高300元,最后蛋壳加到1.08万/月,给11个月!”近日,清华水木论坛一名叫“仙翩”的网友发帖描述了自如和蛋壳两家长租公寓对他家房屋的争夺战。
  
  记者查阅数据显示,自如拥有房屋40万间,8栋自如公寓,在北京、上海、深圳、杭州、南京有超过100万租客;蛋壳公寓从2015年初创立至今,已进入北上广深等8地,管理超过17万间公寓;2017年末,我爱我家旗下相寓共拥有27万套、55万间在管房屋。
  
  租赁市场已出现垄断定价权

  
  “现在以北京等市场为代表,已经出现了拥有几十万套房源的长租型公寓,局部区域甚至占比高达40%。”中原地产首席分析师张大伟说,在北京天通苑、回龙观等地区已经很少有一手房东,房子基本都通过各种大大小小的中介对外放租。“如果都是小公司、小业主,互相有竞争,价格就抬不起来,但如果是一个有几十万套房的庞然大物,它是可以垄断定价权的,不仅仅是二手房买卖,租赁也一样。以小区可比租金价格来看,包括自如等长租公寓,比普通租赁房源价格要高30%以上。”张大伟说,对于当下租赁市场的乱象来说,大量的资本进入的是存量改造,其本身并不新增供应,只是通过升级或者分割获得投资溢价。
  
  有房东告诉记者,与自如签约三年,给业主的房租价格不变。如果签约5年的话,每年可涨1.3%。
  
  一位业内人士坦言,“以高出市场20%-40%的价格收房源”确实是存在的,好的房源、地铁口的房源往往是长租公寓运营商争夺的焦点,每一家收房条件都不相同,“为了竞争,彼此抬价,很常见”。
  
  不过他同时表示,长租公寓还处于行业发展期,就目前来说,长租公寓占整体市场份额仅为2%左右。对房租即便有影响,也远远没有达到人为能抬高整体市场价格的能力。“租赁市场租金上涨的根源在于供需矛盾。就目前而言,受毕业季的影响,大量学生走向工作岗位,市场需求大增,而供给有限,导致房租上涨,这也是一个主要影响因素。”
  
  一切价格问题归根结底都是供需问题
  
  北京的房租在一片静悄悄中令人不安地快速上涨,既有来自一线的统计数据来证明,又有消费者的经历来印证,已经到了一个不能选择性忽视的临界点。房租上涨关乎民生,关乎产业结构,关乎城市居住权的公平,更重要的是,因为它折射出的是真实需求,才应当格外引起警惕。房租为何快速上涨?笔者认为,一切价格问题,归根结底都是供需问题。
  
  房租过快上涨的危害不言而喻:首先,居住权是一个城市最低的底线之一,房租大幅度上涨,首先伤害的是居住权的公平性。其次,房租的大幅度上涨,令很多中低收入者无法继续生活在当地,它伤害了一个城市的竞争活力与阶层的多样性。第三,与房价不同,房租是CPI的构成元素,房租若持续性上涨,必然抬高CPI,显然,房租的上涨比房价更容易挤压消费。第四,房租的提升增加了城市里相关产业的营运成本,它会削弱产业竞争力,造成人才吸引力的下降。第五,与新房交易市场上有很多政策法规来进行限制、交易比较透明不同,租赁市场上还有很多任性、随意与不透明的地方,让中介与部分房东有机会“宰租客”,会激发矛盾,增加社会不稳定因素。
  
  房租上涨背后有诸多因素的影响,目前被人们视作头等因素的是中介囤房哄抬房租。但是租房市场已经实现了高度的市场化,如果说中介机构哄抬房租最后还能租出去,是不是说明这个市场的实际价格就是如此呢?长租公寓有“犯罪动机”,但改变不了供求基本面。当然,其虽然不是根本原因,也必须承担直接推动房租过快上涨的部分责任,在资本力量的作用下,中介利用恶性竞争直接推动房租短期内上涨,这是不争的事实,不可否认。
  
  数据显示,目前北京租赁人口为800万人,而租赁房源量仅为350万间,租赁缺口达400万间以上。供给减少,在资本的驱动下租金上扬,刚需人群不得不接盘,成本将转嫁于底层用户并进行渔利。在庞大的刚需面前,租赁房源供给端与租客需求端的匹配性正面临前所未有的考验。
  
  在“房住不炒”精神的指引下,不仅要防止炒房子,更要避免炒房租。除了严控垄断炒作,关键还是要保障供给,保持供需面的平衡,针对不同的租客需求推出不一样的房源,以消除租房供需的结构性矛盾,从而遏制房租短期内大涨。
  
  同时,从本质上看,房屋租赁就是一个C2C的生意。是一个供方(业主)和需方(租户)都浩如烟海、繁若星辰的万众生意。在C2C模式的经营中,会出现无数涉及双方利益的“槽点”,因此,租赁市场的规范需要监管的强力介入,需要细致、严明而执行力强的法律法规来维护这场万众参与的游戏的正常进行。
(责任编辑:刘佳)
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关键字:房租 租赁市场
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