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根据《合同法》的规定，但凡经济合同都必经具备以下几方面的具体条款：标的；数量和质量；价款和酬金；履行的期限、地点及方式；违约责任。有关房地产购销合同的制定，规范的发展商都使用国家建设部和国家工商局制定颁布的《商品房购销合同(示范文木)》，但买卖双方仍需签订有关的补充协议，因此，对有关房屋面积和购房人付款方式等关键条款，一定要认真把握，要有细节性的明确约定。 1.有关房屋面积方面的条款 购房者在签订购买现房合同时，在条款中要求写明建筑面积，及建筑面积中含共用面积的组成部分及具体平米数，使用面积平米数，建筑面积与实用面积的比例；购买预售房屋的除应注意上述问题外，还要注意暂测面积与实测面积的误差问题。因为设计施工图与建成后房屋面积存有误差是不可避免的，根据《民法通则》自愿、公平、等价、有偿的原则，此条款应如此表述“误差在3%之内(含3%)，视为正常误差，但误差部分应按实际面积和合同中规定的单价重新结算；若误差超过3%，则视为卖方违约，卖方应承担违约责任。” 另外，所购楼的楼号、房号、单元在整幢楼中的位置示意图、单元的平面图也应在合同中写明或作为附件。 2.关于价格、收费、付款额方面的条款 在一般合同中，价格条款应是比较明确的，每平方米多少元钱。但购买期房的人应注意，条款中应有细项约束发展商不得随意加价，而且房价中不应包括其他各种不合理费用。发展商要求购房者付出的各种款项、税费，购房者可要求售房方出示有关的规定和证明文件，对于一些不合理的、缺少依据的收费，如委托中介费、银行手续费等，购房者有权拒付。另外，在付款方式条款中，主要在预售合同里容易出现一些问题，因此在合同中应明确、详细规定付款方式，如缴纳定金的时间、数额、分期付款的步骤、时间、数额等。 3.关于违约责任条款 房产销售合同一般都有“销售方遇不可抗力导致逾期交房，不承担责任”的表述。这项约定条款是否合理，其附带注解是否明确，这一点购房人一般很容易忽略或不知其具体含意。 我国《民法通则》第一百五十三条规定：“本法所称的‘不可抗力’是指不能预见、不可避免并不能克服的客观情况，如：地震、水灾、战争等。”依照此法，房产买卖合同中设定有关“不可抗力”的约定应该说是正确的。但实际在房产交易中，一些发展商却将此条款进行了延伸、扩张。 比如有的合同对“不可抗力”做了如下的注解：人力不可抗据的自然灾害和其它事故，及售房方所不能控制的其它原因造成交房延期的，销售方不承担货任。这样的约定显然是卖方对自己的免责范围过于宽松，是违背法律原则的。售房方不能把发展商因自己的过错，如：项目设计不周密修改方案等因素归之为不可抗力，同时也不能把应该预计到而没有预计到的季节影响、上级行为、政府行为等因素归之为不可抗力，从而免除自己理应承担的违约责任。因此签订合同时，应特别注意“不可抗力”在合同中是如何界定的。 4.有关房屋质量的条款 一定要详细地把质最要求写进合同。如：卧室、厨房、卫生间的装修标准、等级；建材配备清单、等级；屋内设备清单；水、电、气、管线通畅；门、窗、家具瑕疵；房屋抗震等级等等上下内外的质量要求都应涉及到。同时合同中还可以规定房屋的保质期、附属设备保质期等。 5.售后物业管理的条款 这是购房人在签合同时容易忽略的内容。目前我国对于物业管理方面的法律、法规及相关政策尚不健全，房产买卖双方责任确实不好界定，但购房人还是可以从以下几个方面进行把握，如：业主对物业管理公司的选择权利；业主对物业管理方式确定的权利；物业管理公司的职责范围；物业管理费标准的制定等。 |
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